【施設入居】自宅を売却してお金を工面する際の損しない方法と注意点

これから老人ホームに入るために、住まなくなった実家を売却して、その費用を施設の入居のためのお金にしたいと考えていませんか？

実際に介護施設や老人ホームは、入居金がとても費用が高く、最初のお金に一番負担がかかるとも言えます。

（数百万~億単位のところも・・・）

気に入った施設があってもなかなかその頭金が準備できないという方は、自宅を売ってその入居金の費用に当てようと思うのも必然的ですよね。

今回は施設入居の為に自宅を売却しその費用、入居費用に充てる方法の注意点やコツを紹介していきたいと思います。

ここを知っていないと、後になって後悔してしまうこともよくあるので、しっかり学んでいきましょう。

自宅を売って施設入居の為のお金にすることは一般的

まず、「自宅のお金を施設入居の為に使う」ということはアリかナシかということからお話ししたいと思います。

私は看護師として働いていますが、実際に入院していて退院する時に自宅に帰れなくなってしまった方が、施設に新しく入居するということはかなり多くあります。

そして「いきなり施設へ入る」と言われても、なかなか費用が準備できずに、今まで住んでいた自宅を手放すという方も実際にはいらっしゃいます。

なので「自宅を売って施設に入る」という選択肢は一般的にはよくある話なんです。

しかし大きな金額が動く上に、律など様々な複雑なことが絡んでくるため、何でも言われたままに動くと失敗してしまう可能性も大きいのがこの方法の特徴です。

また売却先や売るタイミングなどによっても、そのお金が数百万単位で変わってくることもあるので、まずは売却の方法や流れを正確に知り、気をつけるべきポイントを知っておくことが重要といえます。

ここではそのポイントをわかりやすく説明していきますので、お付き合いくださいね。。

施設入居の為に子供が親の家を売ることはできるのか

まずあなたが売ろうとしている家や土地は親御さんのものでしょうか？

親名義の家や土地の場合、いくら子供といえども、私達が勝手に売ることは許されません。

本人の同意があればいいのですが、ない場合には説得をするなどの新たな方法が必要となるでしょう。

詳しくはこちらの記事をどうぞ。

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ただ高齢者の場合、自分自身が病気や介護が必要になると、「いずれは自分の家は諦めなきゃいけない」と思っている方も少なくありません。

自分の親に「家を手放せ」なんて申し訳なくて言えないと思っているかもしれませんが、お互い真剣に将来のことを話し合うことはとても重要です。

あなたが家のことを真剣に心配しているということは、ご本人様に伝えても全く問題ありません。

子供が決めつけて強制するのではなく、一緒にこの先のことを考えていくというスタンスがとても重要なのです。（看護という仕事もそんなものですｗ）

その上で一緒に考えて、自宅を売却するという決断を出すのであればお互いが安心できる結果となるでしょう。

ちなみに家の所有者である親自身が、認知症などで判断力がない低下してきている場合には、成年後見人といった第3者がの許可が必要となる場合もあるので、注意が必要です。

本人がわからないうちに勝手に家を売ろうとすると、必ず失敗しますので絶対にやめましょう。

勝手に家を売ろうとして失敗したケース

実際に私が関わらせてもらった患者様で、認知症の方がいらっしゃいました。

その方にはお子様が複数いたのですが、キーパーソンと言える息子さんは近くに住んでおり、ご本人様の面倒をよく見て面会にも頻回に来られている方でした。

一方、もう一人の子供である娘さんは遠方に住んでおり、なかなか面会に来られず、私達もどのような方なのかよくわからなかったのですが、息子さんからの話によると

どうやら本人の自宅を勝手に売却しようとしたり、無理やり年金の口座を変えようとしている

との情報がありました。

このような情報があった場合、私達病院や施設側は、まず信頼できるご家族の方を優先し、妹さんとのやり取りを警戒するようになります。

そして結果的にこの方は息子さんの協力のもと、成年後見人として弁護士をつけて、娘さんが勝手に家を売却出来ないような体制をとることで無事に退院となった方でした。

もしあなたが親の判断力が鈍っていることに付け込んで、勝手に家を売却しようとしても、周囲が絶対に怪しみ警戒するようになります。

本人はごまかせても、病院や施設側といった他者が見て怪しい場合には、公的機関への連絡をすることもあるため、絶対にご本人の意思を無視しての土地や家の売買はやめ絶対にやめましょう。

家を売る特に重要な３年ルールとは

ここではご本人様の同意も得られて家を売却する方向になったという形でお話を進めていきます。

家を売却するにあたり、3年ルールという重要なを知っておくことが重要です

ざっくりと3年ルールを解説すると、施設などに入居したために、その家に住まなくなってから3年が経つと譲渡税という税金が発生するというもの。

つまり誰も済まなくなってから

3年以内に家を売却できなければ、最高3000万円を税金として売却金額から引いてくよ

というものです。

譲渡税はその家や土地の金額の20%分（5人以上住んでいた場合）にあたります。

例えば3000万円で建物と土地が売れた場合には、20%分で600万円ものお金が税金として引かれてしまうのです。

かなり大きな金額でびっくりした方も大きいのではないんでしょうか？

なのでこの「3年」ということが重要なタイミングになってきます。

売るのであれば3年以来に売らないとかなり損をしてしまう結果になるのです。だから売ると決めたら呑気なことは言ってられません！

本人名義じゃないと売却できない

「すぐに家を売らなくちゃいけないのはわかった！じゃあ売りに行こう！！！」

と、とんとん拍子に話は進みません。

もう一つ注意しなければいけないのか、所有者の名義です。

家も土地も一緒に売りたい場合には、家と土地両方を同じ名義にしておかなければいけません。

これから施設へ入居する方で、かつ家と土地が本人名義のものであればこんなベストなタイミングはありません。

それこそ、

今しか自宅を売るタイミングはない

という状態です。

施設に入居して3年目が過ぎれば最高3000万円もの税金を取られてしまいますからね。

もし売ろうとしている自宅が、昔のモノ過ぎて誰が所有者かわからない場合には、ご本人へ名義変更をしなければいけません。

そうなるとまた新たな手続きが発生してくるので、手間と時間がかかってくることに・・・

さらにご本人様が元気で判断力もあるような場合であれば、そのまま手続きを進めていけばいいのですが、認知症などがあり自分での判断や手続きが難しい場合には、子供らへ「相続をする」という形で名義を変更していかなければいけません。

親の家を売るのは簡単じゃない

ここまで読んで想像ついた方も多いと思いますが、親の家を売って施設のお金にするというのは容易なことではないんです。

この全てをやろうとすると、最低でも2ヶ月はかかると思っておいた方がいいでしょう。

その間にも施設入居を迫られたり、お目当ての施設が埋まってしまう可能性だってありますよね？

なので一番の流れとしては、まずは今あるお金の金額内で施設入居を優先的に進めていき、並行して自宅の売却をおこなっていくとていうのが理想的ではないでしょうか？

土地や家の売却代をあてにしすぎるのではなく、最初は手持ちのお金で入居できる施設を選ぶようにすると経済的にもかなり負担が減ると思います。

まずは自分たちや本人の手持ちのお金で入れる施設を探し、自宅が売却できたら、そのお金で今後の施設費用に充てていくのが理想的でしょう。

自宅の売却は後回しに出来ない

こんなに面倒くさいなら、家を売るのはやめようと思った方もいるかもしれません。

でも、いつかはその家の対応を迫られる時はやってきます。

上記でも書いたように、もし施設へ入居することになったり、ご本人様が亡くなられたりして誰も住まなくなってから3年目が経ってしまった場合にはそこから家や土地を売ろうと思っても売却額から高額な税金が引かれることになります。

大変だけど、やるのは今しかない！

親の家と土地はそう思って行動するしかないのです。

少しでも楽に家を売って土地の金額をアップさせる方法

果てしなく大変な道のりですが、着実に一個ずつ進めていけば自宅を売却することができて、その収入も手に入れることができます。

でも大変な思いをして家を売却するなら少しでも家を売る金額をアップしたいと思いますよね？

ならば、土地を様々な会社に査定に出してたくさんの査定額から一番高い不動産業者を選べば簡単だと思いませんか？

１つの不動産会社にしか見積もりを出さず、すぐに決定しまう決定してしまいとても損をしている方がたくさんいます。

しかし査定をしてみたら、目的の業者よりも100万円以上もの差額が出たというケースもありました。

なので「できるだけ高値で家を売りたい」と思うなら絶対に複数の会社に査定を依頼しない損をします。

でもそんなに複数の会社に出向くほどの時間と手間はかけられないと思う方も多いですよね？

そんな方にはインターネットを通じて、1回の申し込みで10社以上の不動産会社へ見積もりを依頼することができるサービスを利用してみてください。

こちらの「いえかつＬＩＦＥ」というサイトは、複数の不動産業者を提携しており、

• 住所
• 一戸建・アパートなど住居の種類
• 農地・宅地などの土地の種類

などを簡単に入力するだけで、大手の不動産業社の中から高く売れそうな業者の査定をしてくれるサービスです。

自分の情報を1回だけ入力するだけで、様々な会社から査定額を出してもらえるため、あっという間に一番高い不動産業者を見つけ出すことができます。

もし親の土地を売りたい、施設入居のお金も一緒に工面したいと考えるのであれば絶対に取り利用するべきサービスといえるでしょう。

まとめ

長くなりましたが、読んでいただきありがとうございました。

参考にしていただけたでしょうか？

今回の記事を簡単にまとめておきます。

管理人　さやみん

現訪問看護師　ケアマネジャー　元退院調整看護師

総合病院勤務の時に1000人以上の患者様、ご家族様からの介護・病気・終活などの相談に対応。 「その人らしい生き方」「介護で苦しまない」をモットーにアドバイスしています。 治療も介護も正解はない！ 「これでよかった」と思える人を増やすべくネット上で活動しています。